2025 수도권 주담대 6억 제한·LTV·DSR 총정리+꼭 알아야 할 3가지 전략

2025년 6월 28일부터 수도권과 규제지역의 주택담보대출(주담대) 조건이 크게 강화됩니다.

이번 변화는 실수요자에게 중요한 3가지 조치를 담고 있습니다.

1. 수도권 주담대 한도 6억 원 제한
2. 생애최초 LTV 70% 축소
3. DSR(총부채원리금상환비율) 규제 확대 적용

 

 

대출 가능 금액부터 상환 기준까지 달라지는 만큼,
지금부터 꼭 필요한 핵심 내용을 요약해드리겠습니다.

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1. 수도권 주담대 6억 제한, 무엇이 달라지나

2025년 6월 28일부터 수도권과 조정대상지역에서 주택을 구입할 경우,
주담대는 최대 6억 원까지만 허용됩니다.

구분                                               기존                                                          변경 후

적용 지역	제한 없음	수도권 및 조정대상지역
대출 한도	주택가액 기준	최대 6억 원
초과분 조달	타 대출 활용 가능	본인 자금만 가능

 

 

 

고가 주택을 고려하는 실수요자라면 자금 계획을 다시 세워야 합니다.
6억 초과분은 전액 자비 조달이어야 하며, 타 대출 활용이 불가능합니다.

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2. 생애최초 LTV 70% 축소, 전입 의무도 생긴다

생애최초로 주택을 구입하는 무주택 세대주는
LTV(주택담보인정비율) 상한이 기존 80%에서 70%로 하향됩니다.
또한 6개월 이내 전입 의무도 추가로 부과됩니다.

항목                                                  기존                                            변경 후

 

LTV 한도	최대 80%	70%로 축소
전입 의무	없음	6개월 내 전입 필수

 

 

이제는 대출 한도만 보는 것이 아니라
실거주 요건 충족 가능성까지 판단해야 실수 없는 주택 구매가 가능합니다.

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3. DSR 규제 확대… 신용·생활자금 대출도 영향 

이번 개편은 주담대 외 대출 항목에도 전면 적용됩니다.
DSR 기준 강화로 인해 모든 금융권 대출 심사 구조가 바뀝니다.

주요 변화 요약 

1. 신용대출은 연소득 이내로 제한
2. 생활자금 목적 주담대는 수도권 기준 1억 원까지
3. 다주택자는 수도권 주택 담보 생활자금 대출 금지
4. 주담대 만기 최대 30년 제한 (DSR 우회 방지 목적)

 

 

대출 가능 여부만 따지기보다,
상환 가능성 기반 구조인지 반드시 시뮬레이션 해보셔야 합니다.
👉 금융감독원 주담대 금리 계산기로 확인해 보세요 
주담대 금리 계산기

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4. 시행일과 유예 조건, 놓치면 손해입니다

정식 시행일: 2025년 6월 28일

다음 조건을 모두 충족한 경우, 기존 규정 적용 가능:

1. 6월 27일 이전 주택 매매계약 체결
2. 같은 날 이전 대출 신청 완료

 

계약만 먼저 체결하고 대출 신청이 늦어진 경우,
강화된 규제 대상이 될 수 있습니다.

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5. 지금 체크해야 할 핵심 전략 3가지 

실수요자라면 다음 3가지를 반드시 점검해보세요.

1. 내 자금 계획이 주담대 6억 한도 내에 있는가?
2. 생애최초 구입자라면 LTV 70%와 전입 의무 조건에 해당하는가?
3. 기존 대출이 있다면 DSR 기준 내에서 추가 대출 가능성은 있는가?

 

단순 승인 여부가 아닌,
어떤 조건으로 얼마까지 감당 가능한지까지 고려하는 시대입니다.

 

 

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